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萬達12月再添12家萬達廣場,背后有何商業邏輯?

來源:房地產微學堂 發布日期:2018-12-10 14:16 作者:

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來源:房地產微學堂 發布日期:2018-12-10 作者:

12月4日,新京報記者從萬達集團獲悉,12月全國擬新開業12家萬達廣場。至今年年底,全國累計開業萬達廣場將達到285家,未來將有望突破300家。值得注意的是,隨著電商的沖擊,線下商圈都在奮力轉型向線上靠攏,萬達緣何依然加大線下布局?

萬達廣場三四線集結

在13個文旅項目轉手融創后,如何下好萬達廣場這盤大棋成為了萬達集團工作的重中之重。顯然,其堅持的一大招數是“快速往三四線城市下沉”。

記者了解到,12月新開業的12個萬達廣場分布于國內各個區域,華東地區有江蘇、江西、山東,華南地區有福建、廣東,西南地區有四川、重慶,東北地區有遼寧本溪,西北地區有陜西榆林,但基本上位于三四線城市。

據悉,到2018年底,萬達廣場將達到285座,其中,一線城市將分布22座,占比達7.7%;二線城市預計為96座,占比達33.7%;三、四線開到167座萬達廣場,占比達58.6%。由此可以看出,萬達集團在穩固一二線城市的同時,已快速往三四線城市下沉。

實際上,當下一二線城市地價高企,“一地難求”是包括萬達在內,所有企業都繞不開的難題。住宅開發尚能依靠高周轉以保證資金快速回籠,但對動輒上萬平米的商業項目而言,短時間內覆蓋土地成本實現盈利難上加難。與此同時,一二線城市商業也較為飽和,在此背景下,很多商業開發商紛紛向三四線城市發展。

“渠道下沉,實際上就是指不斷深耕三四線城市,尤其是市場空白的城市。對于這些城市來說,招商引資的渴求非常高,供地方面會有優惠政策,對萬達來說,可憑借其產品能力,快速進入。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如是說。

事實上,這兩年,萬達廣場每進入一個城市,便成為所在城市的新地標。基于此,嚴躍進認為,萬達廣場后續復制的可能性還較大。雖然三四線商業地產的競爭對手也會越來越大,但從產品等級看,萬達廣場仍走在行業前列。

輕資產戰略提速 

據接近萬達人士透露,12月新開的12個萬達廣場中,除泉州安溪萬達廣場和綿陽CBD萬達廣場外,其余都是輕資產項目。

據悉,萬達輕資產分為兩類,一種叫做投資類,一種叫做合作類。投資類就是別人出錢,萬達幫別人找地、設計、建設、招商、竣工運營后移交給別人,其中還有一個資本化程序。合作類就是萬達既不出錢,也不出地,覺得項目合適,跟別人簽合同,幫別人建設,建成后租金三七分成,這是萬達力推的模式。

在全國工商聯商業不動產專委會主任朱凌波看來,輕資產轉型是萬達由開發商向運營商轉變重要的高階階段。“萬達專業運營模型與團隊已經成熟,此外,輕資產還可以回避開發商重資產、長周期以及商業地產金融短板沒有退出通道,造成企業資金鏈進展、回報率很低,周期拉長的問題。”

朱凌波指出,輕資產的好處還在于,可以提速發展,萬達憑借多年積累的能力、模型、產品標準,可以用軟專業迅速復制。

值得注意的是,隨著電商的沖擊,線下商圈都在奮力轉型向線上靠攏,萬達緣何依然加大線下布局?

“線下是主體,線上是賦能,線下是基礎、線上是增量。線上線下一體化,并實現閉環才是良性和終極出路。”朱凌波表示。

實際上,目前實體購物中心仍有不可替代之處。業內人士指出,雖然電商發展速度,對很多實體店沖擊很大。但電商不可能服務到生活的方方面面,比如看電影、朋友聚會、體驗購物等,都需要一個地方來實現。同時,很多高檔品、奢侈品等仍需要實體店來展示。

值得注意的是,近年來,萬達廣場的發展思想也發生了改變。北京博智行商業地產研究院院長魯炳全指出,萬達廣場目前的布局,與傳統線下布局的常規做法有本質上的區別。

“萬達集團在前一階段的內部重組和業務轉型后,對自身的發展定位和目標有了新的要求,通過這種經營性物業的優化和提升,特別是重新的區域布局,可以實現它所追求的持續穩定現金流的增長,將會有一個新的要求和保障。”魯炳全表示。

與此同時,魯炳全指出,現在的萬達廣場從業態定位、業態組合、運營模式以及物業形態方面,將與早期的萬達廣場有很大的區別,這是萬達自身全面實現優化提升和轉型升級后的新萬達廣場。

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